中国での土地使用権の賃貸借について

今回は、会社で購読している法務系雑誌「ビジネス法務」を読んでみました。

本誌では、中国法務の専門家であり、2010年度弁護士ランキング 外国人法部門1位
(どのようにランキングが決められているのか気になるところですが・・)の
射手矢弁護士が、「中国法を知れば日本法が分かる!」という連載をしていまして、
毎回勉強させて頂いています。
比較法で考えると、それぞれの国の法体系がより頭で整理されるので良いですね。

しかし、三国以上の法律に関わって仕事をしていますと、頭の中がごちゃ混ぜに
なってくるときがありますので注意が必要です。まぁ、私の勉強不足が原因なのですが。
私の所属する会社は、中国、台湾 他に現地法人がありまして、例えば、抵当権設定の
要件を踏まえて発言する時に、中国、台湾、日本の要件がごっちゃになって
即答できない時があります。

そんな時は、日本(もしくは台湾)でも○○だから、中国でも多分○○だろうな、
という推測で話を進めると、間違った方向にミスリードしてしまいますし、後で訂正すると
信用と貴重な時間を失いますので、当然ですが、あやふやな知識しかないなと感じた場合は
即答は留保し、しっかり確認してから発言したいところです。

さて、「中国法を知れば日本法が分かる!」の今月号のテーマは「物権法」で、
主に不動産に関する解説がされていました。

ご承知の通り、中国は社会主義国家ということで、土地の私有は認められておらず、
土地を利用するには、土地の使用権を取得する必要があります。

なお、ここから先は某弁護士から口頭で聞いた話も混合しておりますが、
土地使用権は、原則、自分で使用する為に国から取得するものであり、第三者への
賃貸は認められていません。

ただ、原則があれば例外があり、工業団地法人から土地を賃借出来るように、
土地の賃貸借も一部で認められているようですが、その場合は、貸主の定款を十分
確認する必要があります。

これまたご承知の通り、日本と異なり、中国では定款の「事業目的」に記載のない
事業を実施することは厳しく制限されていますので、もし、貸主の定款の事業目的に、
不動産の賃貸業が定められていない場合、定款違反になり、不動産の賃貸借契約自体が
無効となる可能性があります。

上記を承知の上で、モグリで土地の賃貸借を実施して当該土地の上に建物を建てる
ケースもあるようですが、将来、建物を第三者に売却する事態が生じた場合に、
土地の権利が正当なものではないとして、売却が困難になる可能性がありますし、
使用権の払い出しが取り消されて、建物を解体して退去するよう命じられるリスクもあります。

ということで、故意ではないにしても過失により、うっかりモグリで不動産の賃貸借を
実施することの無い様、十分注意する必要があります。

P.S.

ビジネス法務の今月号には、「ビジネス実務法務検定」1級の受験対策講座が
東京商工会議所で初めて開催される、との広告が掲載されていました。
受講内容は、過去問の問題について、本試験と同様に2時間で答案を作成し、
後で講師(弁護士)が論点を解説する、というスタイルのようです。
しかし、全5回の授業の内、最初の4回は自己採点をする必要があり、最後の5回目だけ、
講師が添削してくれるようです。

「ビジネス実務法務検定」1級については、東京商工会議所の通信講座はあるものの、
それ以外は、(私が認知している限り)今のところTACしか通学講座を開設していないので、
将来、1級を目指したいなぁと考えている私としては、対策講座の選択肢が増えたことは
良いニュースではあります。

しかし、受講料(会員企業:29,000円、非会員企業:34,000円)をもっと少し増やしても
いいので、全5回とも講師が添削するようにして貰いたいものです。

最後の5回目授業(今年は11月19日)に添削を受けた際に、「この内容では話に
なりませんね」なんて今更ダメ出し言われても、12月の本番までに調整・挽回する
時間はないですからね・・。

さらに、過去問を教材に使用するのもいいですが、出来れば、東京商工会議所の
オリジナルの問題を作成して授業をして頂けるとなお良いですね。
しかし、本資格の主催機関である東京商工会議所が、本番の試験問題と対策講座問題の
両方を作成することにもある意味問題がありそうですので、実現は難しいかと思いますが・・・。

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(2011/05/21)
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